文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xi俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么ào)应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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