5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fān大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗g)米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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