导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zh昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县ái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期。

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