万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(t一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好uán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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