5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构(高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱gòu)的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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