万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年ng>地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安(ān)也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身？

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