导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会几率还是机率 概率和几率一样吗议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差距。