5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月几十块钱的阿富汗玉是真的吗(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，几十块钱的阿富汗玉是真的吗较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中几十块钱的阿富汗玉是真的吗，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处(chù)于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 几十块钱的阿富汗玉是真的吗