5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思