“现在(zài)的房地(dì)产很难再(zài)出现像(xiàng)过去十年(nián)的(de)系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经(jīng)济(jì)学家(jiā)洪(hóng)灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者(zhě)的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来(lái)看，无(wú)论(lùn)是业绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到了(le)最(zuì)底部，而且是反(fǎn)复地(dì)杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房(fáng)地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小(xiǎo)心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的(de)、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下(xià)今年房地(dì)产的(de)开发(fā)资金来源，可以(yǐ)发现，其实(shí)银(yín)行的(de)信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿(yuàn)意给(gěi)房企(qǐ)贷(dài)款的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金(jīn)来源来(lái)自新盘(pán)的销售。但今年新房的(de)销售情况相较一般(bān)。再关(guān)注一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银(yín)行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以(yǐ)整个(gè)行业(yè)出(chū)现了(le)一个(gè)很明显的分化，无论是(shì)在销售，还(hái)是融资等各(gè)个方(fāng)面都非常(cháng)明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在(zài)资本市场表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民(mín)营(yíng)房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特别(bié)重(zhòng)视企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业(yè)内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最(zuì)高的(de)；融资成本(běn)是否是行业内最低的；建安成本是否也(yě)是业内(nèi)最(zuì)低的；这些都是我(wǒ)们看重的一(yī)家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足上述(shù)条(tiáo)件(jiàn)的(de)房企并不多。即(jí)便是(shì)在国央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控(kòng)股等(děng)国(guó)央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国(guó)央企房企，其财务指标称得上完全健康(kāng)的(de)仍是少数(shù)。而更加值得注意的是(shì)，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地(dì)方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考(kǎo)验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激(jī)进的(de)扩(kuò)张拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配(pèi)置的一家房企进(jìn)行举(jǔ)例(lì)，它(tā)从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一(yī)线城市进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前(qián)的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购入地块也(yě)实现了(le)快速(sù)的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的楼(lóu)盘(pán)入市(shì)。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于(yú)它本身储备了很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半(bàn)在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在强二线(xiàn)和二(èr)线城市；另一(yī)方面(miàn)，它的扩(kuò)张(z一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人hāng)是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道(dào)，与之相反，有些房企的(de)扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或(huò)者说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的民营(yíng)企业(yè)的影子(zi)。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么(me)如(rú)何(hé)来衡量一(yī)家房企的扩张(zhāng)速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看(kàn)房企的净负(fù)债率水平(píng)，在我看来，这个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一(yī)标准要比“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”对房企(qǐ)的(de)净负债率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释(shì)，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)行业的(de)复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避公司(sī)净负债(zhài)率提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企2022年(nián)净负债(zhài)率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制了公司的扩张速度(dù)与净负债(zhài)率(lǜ)水平（见(jiàn)附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来(lái)看国央企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但在各维度(dù)的实际表现上，国央(yāng)企确实会(huì)更胜(shèng)一筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资成本更低，融资(zī)渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中(zhōng)国(guó)工商银行股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中国回报(bào)灵活配(pèi)置混(hùn)合型证券投资基金(jīn)”“全(quán)国(guó)社保基(jī)金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根(gēn)据(jù)一季(jì)报，该(gāi)资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨(bīn)江集团(tuán)9543万(wàn)股，约(yuē)占(zhàn)流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐(lài)，和其自(zì)身的基本面表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集(jí)团在(zài)业绩(jì)表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新(xīn)增(zēng)土储、股价(jià)表现等(děng)多维(wéi)度(dù)都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非(fēi)归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了(le)扣(kòu)非(fēi)归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和(hé)滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭(há一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人ng)州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近七(qī)成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名(míng)第一。

　　与此同(tóng)时(shí)，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同样较(jiào)为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集(jí)团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进(jìn)前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现(xiàn)销售额(é)607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公(gōng)告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华养(yǎng)老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点移至存量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是(shì)房地(dì)产产业链上(shàng)的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要(yào)包(bāo)括中介服务、家(jiā)用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综合《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端(duān)息(xī)息相关，新盘(pán)开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游(yóu)一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人。“中国房地产(chǎn)行业(yè)在进入存量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤(yóu)其是(shì)偏消(xiāo)费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民保有的(de)住房规模越来(lái)越大，随着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分(fēn)说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具(jù)消(xiāo)费的增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我(wǒ)们(men)相(xiāng)对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关(guān)的行业(yè)，例如消费建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的(de)都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别(bié)是前(qián)者在(zài)月线连收七(qī)根(gēn)阳(yáng)线的(de)基(jī)础(chǔ)上，年(nián)内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示(shì)，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信(xìn)灵动价(jià)值、宝盈新价值(zhí)和私募的明(míng)河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁(bì)江山(shān)。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都(dōu)是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首季其同(tóng)时重仓的(de)房地产(chǎn)产业链股票(piào)还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾(céng)经风光一时(shí)的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年内表现最(zuì)好的(de)是志邦家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年内(nèi)上(shàng)涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的(de)十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管(guǎn)理(lǐ)的广(guǎng)发策(cè)略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他(tā)似乎对于(yú)定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱(chú)柜中(zhōng)，他管(guǎn)理(lǐ)的全部三只产品均登榜十(shí)大流通股(gǔ)股东，其(qí)也(yě)成为他的独(dú)门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外，下游的(de)物业(yè)股也越(yuè)来(lái)越被机构所青睐，不(bù)过(guò)这类标的大多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述(shù)上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿(lǜ)城服务为例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比是比较高的(de)，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目(mù)到期之后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周期还能做(zuò)到(dào)产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品(pǐn)提价的公(gōng)司很(hěn)少，因为(wèi)物业公司很容易一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定(dìng)人员成本的年度增长(zhǎng)，不(bù)过服(fú)务没有特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到(dào)提(tí)价难(nán)度是非常大(dà)的。但是该公司(sī)能在业内做到到(dào)期(qī)之后提价率比较高，这跟它的(de)定位和比较好(hǎo)的服务(wù)是有关系的。”他进一步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人