5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资(zī)金(jīn)面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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