OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文le='color: #ff0000; line-height: 24px;'>司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表示了(le)对(duì)张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是我们(men)实司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们(men)在(zài)张江科(kē)学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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