万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到(dàoch2是什么基团，chch3ch3是什么基团)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团strong>

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？