近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧