5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业20分米等于多少米 20分米等于多少厘米(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　20分米等于多少米 20分米等于多少厘米复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随20分米等于多少米 20分米等于多少厘米整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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