近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在音域划分从低到高，人声音域划分不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回音域划分从低到高，人声音域划分(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)音域划分从低到高，人声音域划分，结合经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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