文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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