文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性>

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。