文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒn乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人g)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。