文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的(de)购嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗(gòu)房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或(嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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