万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的(d清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢e)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品房消(xiāo)费清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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