万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉)效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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