近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的嘴巴含胸的感觉知乎现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华嘴巴含胸的感觉知乎平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 嘴巴含胸的感觉知乎