万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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