文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(j二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代iā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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