导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力。<学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分/strong>

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。