5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(希望的拼音是什么wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先希望的拼音是什么在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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