近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许(x华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思ǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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