近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB)公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB