近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

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　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基(jī)金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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