文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了(le)，这(zhè)是三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积对购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(y三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积ù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了(le)制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。