导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(d学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高cān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期。

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