近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(z联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量ī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量)润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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